חזן ואח' נ' נתיבי נדל"ן בע"מ ואח'

פסק דין

הצדדים לתביעות, העובדות הצריכות להן וטענות הצדדים

1. מונחות לפניי תביעה בסך 102,557 ₪ ותביעה שכנגד בסך 70,000 ₪. את התביעה העיקרית הגישו מר חזן מישל (להלן: "התובע") והגב' חזן זהבית (להלן: "התובעת", יקראו יחד: "התובעים"); בעלי הזכויות בדירה המצויה ברח' הרשקוביץ 11/2/ב במזכרת בתיה (להלן: "הנכס"/"הדירה") כנגד נתיבי נדל"ן בע"מ וכן קבוצת יהונתן וצח מירן בע"מ; יזמות הבניה של הבניין בו מצויה הדירה וכן מוכרות הנכס (להלן: "הנתבעות "). התביעה שכנגד הוגשה כאמור על ידי הנתבעות כנגד התובעים, והכל כפי שיפורט להלן.

2. בין הצדדים נכרת חוזה למכירת הנכס ביום 5.6.2002 (להלן: "ההסכם"/"החוזה", נספח א' לכתב התביעה). במסגרת החוזה הוסכם, כי התמורה בגין הדירה תשולם במספר תשלומים במועדים שונים (ראו נספח ג' להסכם). התובעים לא עמדו במלוא חובת התשלומים במועדם וצברו חוב לנתבעות. ביום 11.4.2004 שלחו התובעים מכתב לנתבעות ובו גוללו הם את מצבם הכלכלי שהיה דחוק באותה תקופה וביקשו למחוק את החוב או לכל הפחות להקטינו משמעותית (נספח ב' לכתב ההגנה). לאור האמור, חתמו הצדדים ביום 20.7.2004 על "כתב התחייבות וויתור טענות, נספח להסכם מיום 5.6.2002" (נספח ג' לכתב ההגנה, להלן: "הסכם הויתור"). על פי הסכם הויתור, בתמצית, הנתבעות מחלו לתובעים על החוב ועל ההפרה היסודית של ההסכם (סעיף 1 וההואיל השלישי) והתובעים, מנגד, התחייבו לשלם את יתרת התמורה ולוותר על טענות, דרישות או תביעות בגין הדירה וההסכם (הואיל 2 – הואיל 4 וכן סעיף 3) למעט תיקון ליקויים בתקופת הבדק והאחריות (להלן: "תניית הויתור"), ראו גם סעיפים 1 ו-2: "לסילוק מלא ומוחלט של כל טענות ו/או דרישות ו/או תביעות הקונה בגין ובקשר לדירה ו/או למועד המסירה ו/או לתכנונה ו/או לגודלה ו/או למיקומה ו/או מיקומה ביחס לבניינים אחרים ו/או לאופן בנייתה למעט תיקונים הדרושים בהתאם לתקופות הבדק והאחריות בחוק מכר דירות, נאותה החברה לפנים משורת הדין למחול על חוב הקרן והריבית החריגה המגיעה לה מאת הקונה" (סעיף 1). "הקונה יהא מנוע מלטעון טענה כלשהי לגבי הדירה ו/או ההסכם למעט בגין תיקון ליקויים בתקופת הבדק והאחריות" (סעיף 2).

3. בתאריך 16.7.2004 נערך בין הצדדים פרוטוקול מסירת הדירה ובו אישרו התובעים את קבלת הדירה "לשביעות רצונם" למעט התיקונים שפורטו שם (נספח ה' לסיכומי הנתבעות, להלן: "פרוטוקול המסירה"). ביום 21.7.2004 נמסרה הדירה לידי התובעים (נספח ב' לבקשה לסילוק על הסף). בתאריך 13.9.2004 שלחו התובעים לנתבעות מכתב שכותרתו "מכתב תודה" במסגרתו הודו הם בין היתר על הדירה ועל ה"שיפורים והתוספות" שקיבלו מהנתבעות (יפורט ביתר הרחבה בהמשך, נספח ד' לכתב ההגנה, להלן: "מכתב התודה").

4. התביעה העיקרית, אשר הוגשה ביום 27.6.2011, עוסקת בליקויי בניה. התביעה שכנגד הינה בעניין הפרת הסכם הויתור.

טענות התובעים

5. לטענת התובעים, בטרם מסירת הדירה ולאחר מועד המסירה הבחינו בליקויים חמורים בדירה, הגם והייתה היא דירה חדשה שאמורה להיות במצב תקין. התובעים התלוננו בפני הנתבעות טלפונית. הנתבעות ניסו לתקן את הליקויים אך הניסיון נכשל והליקויים נותרו בדירה. לתמיכה בטענה בעניין הליקויים צירפו התובעים לכתב התביעה את חוות דעתו של המהנדס אליעזר גוכמן (נספח ב' לכתב התביעה). על פי חוות הדעת, בתמצית, קיימים ליקויים בשלד, בעבודות האיטום, בנגרות, במסגרות, באינסטלציה הסניטרית ובניקוז, בחיפוי הקרמיקה, במתקני החשמל והתקשורת, בטיח ובצבע, בעבודות הריצוף, באלומיניום, בעבודות האבן ובעבודות הפיתוח – את הליקויים הללו העריך מומחה התובעים בסך 82,557 ₪.

6. לגישת התובעים, הנתבעות הפרו את החוזה בכך שבנו את הדירה בניגוד להתחייבויותיהן, לדרישות התקנים הרלוונטיים ולמפרט הטכני שצורף לחוזה. הליקויים מהווים אי התאמה כמשמעות המונח בחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") ועל הנתבעות לפצותם בגין מלוא הנזקים; הנתבעות בנו את הדירה בצורה רשלנית, בלתי מיומנת ולקויה וכן לא נקטו בכל האמצעים הדרושים לביצוע נאות ותקין של הבנייה. נוסף על כך טוענים לנזק כספי שיגרם להם בשל מגורים חלופיים בתקופת ביצוע התיקונים ולעגמת נפש. התובעים עותרים לפיצוי כספי בטענה שהנתבעות אינן מסוגלות לתקן את הליקויים.

7. בסיכומיהם מוסיפים התובעים וטוענים כי מאחר והנתבעות הכחישו את עצם הליקויים ואת זכאות התובעים לתיקון, יש לקבוע שאיבדו את זכותן לביצוע התיקונים בפועל. התובעים עומדים על דרישתם לקבל פיצוי בגין דיור חלוף – בעניין זה טוענים התובעים שמומחה בית המשפט קבע כי משך העבודה יהא כ-6 ימי עבודה ללא צורך במגורים חלופיים אך קביעה זו נתונה לשיקול דעת בית המשפט ולא למומחה. התובעים מנמקים דרישתם ואומרים כי לא ניתן לחייב אותם להתגורר בדירה שהופכת לאתר עבודה, מה גם ויש חשש לציוד וריהוט בעל ערך ויש לפנותו ולאחסנו. בכל הנוגע לטענות הנתבעות באשר להסכם הויתור טוענים התובעים שחוק המכר (דירות) הינו קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה לפיכך תניית הויתור הינה אסורה ומקפחת ודינה להתבטל, זאת ביתר הדגשה משהסכם הויתור נעשה לפני מסירת החזקה בדירה לידי התובעים.

8. בכתב ההגנה שכנגד הודפים התובעים את טענת הנתבעות לשיהוי, שעה שהן בעצמן הגישו תביעה שכנגד; זאת ועוד, במסירת הדירה הביעו הנתבעות את הסכמתן כי תמורת הדירה שולמה במלואה שאם לא כן לא היו מוסרות את הדירה. התובעים מוסיפים וטוענים כי למרות הויתורים בהסכם הויתור טענות בגין התיקונים הדרושים בהתאם לתקופת הבדק והאחריות לפי חוק המכר (דירות) נשמרו, זאת ניתן ללמוד מלשון סעיף 1 לכתב הויתור. התובעים טוענים כי פנו לתובעות שכנגד מספר פעמים בעניין הליקויים בשנים 2007 – 2008 וכי נציג הנתבעות בשטח ביקר בדירה, ראה את הליקויים ומסר כי אין אישור לתקנם. נציג אחר של הנתבעות המליץ להם להמתין עד תום תקופת הבדק והאחריות. התובעים מכחישים כי הליקויים נובעים מבלאי טבעי וטוענים כי נגרמו מרשלנות ואיכות בנייה ירודה.

9.לגבי הסכם הויתור שבים התובעים וטוענים כי ה"מחילה" על החוב נבעה מרצון הנתבעות בקיום החוזה במקום ביטולו ולא מרצון טוב. לטענת התובעים החוב עליו ויתרו הנתבעות מהווה תשלומי יתר וריביות מוגזמות שכלל לא היו מגיעים לנתבעות מלכתחילה. התובעים מכחישים שאיחרו בתשלומים שנקבעו בהסכם הויתור – לכל היותר חוללה המחאה אחת, וזאת בשל העובדה שהנתבעות הפקידו אותה בניגוד למוסכם. כך או כך, התובעים פרעו גם המחאה זו ושילמו את כל התשלומים שנכללו בהסכם הויתור, ולפיכך לא היה כל מקום להגיש את התביעה שכנגד.

טענות הנתבעות

10. לגישת הנתבעות, אם אכן התגלו הליקויים בסמוך למסירת הדירה (כנטען בכתב התביעה) הרי שסביר להניח שהתובעים היו מציינים אותם בפרוטוקול המסירה. אולם מעיון בו, עולה כי הוזכרו מספר תיקונים מינוריים שבוצעו ע"י הקבלן המבצע ולכן מושתקים התובעים מלטעון לליקויים חמורים אחרים. אם מדובר בליקויים מסוג אחר, אשר היו ידועים לתובעים במועד מסירת הדירה ולא צוינו בפרוטוקול המסירה או בכל מועד אחר עד שחלפו להם כמעט 7 שנים, הרי שיש לתהות על כנות הטענות. נוסף על כך, בפרוטוקול המסירה הצהירו התובעים שקיבלו את הדירה לשביעות רצונם וכי מוותרים על כל טענה או תביעה בקשר לדירה להוציא טענות לליקויים בתקופת הבדק והאחריות - גם מסיבה זו יש לקבוע כי הדירה היתה במועד המסירה במצב תקין. למרות טענת התובעים בכתב התביעה כי גילו את הליקויים ואי ההתאמות לפני מסירת הדירה ובסמוך לאחר מכן - כחודשיים לאחר המסירה שלחו הם את מכתב התודה. התובעים לא פנו בהודעה על הליקויים לנתבעות עד למועד הגשת התביעה ומשכך הינם חסרי תום לב.

11. עוד טוענות הנתבעות שהתובעים אינם עומדים בנטלי חוק המכר (דירות). זאת, מכיוון שלא הודיעו לנתבעות בדבר אי התאמות או פגמים בדירה ולא ביקשו מהן לבצע כל תיקון. הנתבעות מציינות שממועד עריכת פרוטוקול המסירה ומשלוח מכתב התודה שרר נתק מוחלט בין הצדדים עד ליום הגשת התביעה – כעבור כמעט 7 שנים. לטענת הנתבעות, הליקויים הנטענים נתגלו בסמוך להגשת התביעה קרי לאחר כ-7 שנים של שימוש בדירה תוך גרימת נזקים ובלאי בהיקף בלתי ידוע. לחילופין, אף אם אכן עסקינן בליקויים אותם גילו התובעים עובר למסירת הדירה, אזי התובעים לא עמדו כאמור בחובת ההודעה המוטלת עליהם מכח סעיף 4א לחוק המכר (דירות) ועל כן אין הם יכולים להסתמך על ליקויים אלה, שבוודאי הוחמרו מאז.

12.נוסף על כך, הנתבעות טוענות שהתובעים לא אפשרו להן לבצע את התיקונים הנדרשים (אם וככל שהיו כאלה), וזאת בניגוד לחובה המוטלת עליהם מכוח סעיף 4ב לחוק המכר (דירות). הנתבעות הודיעו לבית המשפט כי הן שומרות על זכותן על פי חוק המכר (דירות) לבצע בעצמן את התיקונים בדירה. כל זאת מבלי לגרוע בטענת העיקרית של הנתבעות לפיה הליקויים הנטענים נתגלו לאחר שפג תוקף הזמן הנקוב בחוק המכר (דירות) לגילוי אי ההתאמות בנוגע למרכיבים המפורטים בחוות הדעת מטעם התובעים, הן לעניין תקופות הבדק והן לעניין האחריות (ולעניין זה ראו סעיף 56 לכתב ההגנה על נספחיו ובו פירוט נרחב יותר ביחס לליקויים הנטענים באופן ספציפי). הנתבעות תוקפות את חוות הדעת מטעם התובעים וטוענות כי היא שטחית, כללית ובלתי מהימנה.

13. בתביעה שכנגד טוענות הנתבעות כי מאחר שהתובעים לא עמדו בחובת התשלומים על פי החוזה הרי שהנתבעות היו זכאיות, בהתאם לסעיף 24.2 שבו, לבטל את ההסכם, למנוע את כניסת התובעים לדירה או לעכב את מסירת הדירה לידי התובעים במקרה של איחור בתשלום מתשלומי התמורה. הנתבעות מציינות כי ויתרו על סמכויות אלה כמו גם על ריבית הפיגורים בגין העיכובים וזאת מתוך נכונות להיענות לבקשת התובעים כמפורט במכתבם מיום 11.4.2004 ולסייע להם להגשים את חלום הדירה. ממשיכות הנתבעות ומציינות כי בהתאם להסכם הויתור, ויתרו התובעים על כל טענה ביחס לדירה להוציא תיקונים דרושים בהתאם לתקופת הבדק והאחריות הקבועים בדין. הסכם הויתור הופר ע"י התובעים כאשר שילמו הם את יתרת החוב בהמחאות ללא כיסוי וכן בהגשת התביעה העיקרית (למרות התחייבותם שלא להגיש תביעות כגון דא) תוך התעלמות מתקופת הבדק והאחריות על פי התוספת לחוק המכר (דירות) לגבי הליקויים הנטענים ותוך אי עמידה בנטלים המוטלים עליהם. לפיכך עותרות הנתבעות עותרות לביטול והשבה לחילופין, פיצויים.

14. בסיכומיהן הודפות הנתבעות את טענת התובעים לפיה איבדו את הזכות לביצוע תיקונים וטוענות כי מעולם לא נתבקשו לתקן ולא קיבלו הודעה בדבר הליקויים וכי הסעד המבוקש בכתב התביעה הוא כספי בלבד. ביחס לטענה התובעים בסיכומיהם לפיה תניית הויתור כמו גם ההסכם עצמו פסולים, טוענות הנתבעות כי טענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה מאחר שנטענה לראשונה בסיכומים וכן כי הסכם הויתור אינו גורע מזכויות התובעים אלא מוסיף עליהן. הנתבעות מדגישות שהסכם הויתור לא גרע מזכויות התובעים כקבוע בחוק המכר, אולם במקרה הנדון מדובר בליקויים שתקופת הבדק והאחריות נסתיימה לגביהם.

ההליכים שהתקיימו לפניי

15. בטרם הגשת כתב ההגנה בתיק הגישו הנתבעות בקשה לסילוק על הסף מחמת התיישנות. הבקשה נדחתה בהחלטתי מיום 27.12.2011. בקדם המשפט שהתקיים ביום 15.2.2012 מיניתי בהסכמת הצדדים כמומחה מטעם בית המשפט את המהנדס אייל שנהב והוריתי לו להתייחס בחוות דעתו לשאלת הליקויים המפורטים בחוות הדעת מטעם התובעים וככל שקיימים האם נובעים הם מבנייה/תכנון לקוי או שמא מבלאי סביר. באותו דיון הערתי: "מדובר בתיק של ליקויי בנייה. תיק זה הוגש על סף תקופת ההתיישנות ועל כך ניתנה החלטתי. לנתבעות טענות רבות בנוגע לשיהוי ובנושא ההודעות המתחייבות על פי חוק המכר. מבלי לוותר ומבלי לגרוע מטענות אלו, הסכימו הצדדים למנות מומחה בתיק זה על מנת לבדוק האם יש בדירה ליקויים ומה היקפם...".